Immobilie als Altersvorsorge: Reicht das aus?

Vermutlich werden die Renten in Zukunft immer knapper. Was also tun, um nach dem Berufsleben seinen Lebensstandard zu halten? Eine mögliche Lösung ist eine Immobilie als Altersvorsorge. Ihr Vorteil: Statt monatlich Miete zu zahlen, tilgen Sie die Kredite für's Haus oder die Eigentumswohnung. Und im Ruhestand genießen Sie dann das mietfreie Eigenheim oder bessern Ihre Rente mit Mieteinnahmen auf.

Aber: Die finanzielle Freiheit erreicht man nur, wenn man die Immobilie zum Renteneintritt abbezahlt hat. Einen Hausbau oder Immobilienkauf sollten Sie also gut planen und die Nebenkosten mit einkalkulieren.

Immobilie als Altersvorsorge

Inhalt

    Wir zeigen Ihnen mögliche Finanzierungsstrategien und erklären, welche Förderungen Sie für Wohneigentum in Anspruch nehmen können. Ein Tipp vorab: Setzen Sie bei der Vorsorge nicht ausschließlich auf ein Haus oder eine Wohnung um sogenanntes Klumpenrisiko zu vermeiden (siehe unten).

    Worauf sollte ich beim Bau oder Kauf einer Immobilie achten

    Als Eigentümer müssen Sie sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern und gegebenenfalls Mieter managen. Beides bedeutet Zeitaufwand und vermutlich auch Kosten. Achten Sie bei Ihrer Wahl auch auf die Lage, Infrastruktur und Bausubstanz. Ihre Immobilie sollte Ihnen im Alter keine Probleme bereiten – weder in finanzieller Hinsicht, noch bei der Verwaltung oder in Sachen Größe und Barrierefreiheit.
     

    Lage: Bei der Frage, wo sich der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt, ist eine gute Lage entscheidend für die Wertsteigerung des Objekts. Der Ort spielt auch eine Rolle für die Höhe der Miete, die man ggf. erzielen kann. Unter anderem sind die wichtigsten Kriterien zur direkten und erweiterten Umgebung:

    • In jüngerem Alter, insbesondere wenn Sie eine Familiegründen wollen, ist die Nähe der Immobilie zu Schulen und zum Arbeitsplatz entscheidend.
    • Im Rentenalter braucht man dann eine altersgemäße Infrastruktur: Ärzte, Apotheken, Bäcker, Einkaufsmöglichkeiten etc. sollten fußläufig erreichbar sein.
    • Verkehrsanbindung (ÖPNV)
    • Geringe Lärmbelästigung

    Größe und Zustand: Ein zentraler Aspekt ist, ob man ein Haus im Laufe der Nutzung seinem Bedarf anpassen kann. Generell gilt:

    • Je größer die Immobilie ist, desto mehr Arbeit hat man im Alter damit.
    • Energiekostensteigen mit der Größe des Hauses oder der Wohnung an.
    • Die Möglichkeit eine Einliegerwohnung abzutrennen, ist ein Vorteil. Denn ein Haus wird schnell zu groß, wenn die Kinderausziehen.
    • Ein Garten kann viel Arbeit bedeuten, insbesondere für ältere oder gesundheitlich beeinträchtigte Menschen.
    • Neben dem Baujahr (Neubau vs. Bestandsimmobilie) spielt auch die Bausubstanz eine Rolle, insbesondere Renovierungen, Modernisierungen, Sanierungen sowie die damit verbundenen Kosten.

    Barrierefreiheit: Wer nicht erst im fortgeschrittenen Alter kauft oder baut, sollte sich schon früh Gedanken über altersgerechtes Wohnen machen. Denn im Hinblick aufs Älterwerden ist es wichtig, dass ein Haus oder eine Wohnung altersentsprechend gebaut ist. Oder dass Sie die Immobilie später altersgerecht umgestalten können. Besonders zu beachten sind dabei:

    • Barrierefreier Zugang: Aufzug (im Mehrfamilienhaus)
    • Türbreite
    • Keine hohenSchwellen oder Absätze
    • Treppen mit Handgriff oder ein Treppenlift im Alter
    • Leicht zugängliche und rutschfeste Bäder, Badewanne, Dusche
    • Befestigte Gehwege und Zufahrten

    Immobilie zur Altersvorsorge: Welche Nutzungs-Möglichkeiten gibt es

    Nutzt man eine Immobilie selbst, sichert man den eigenen Wohnbedarf im Ruhestand ab und schützt sich dadurch auch vor steigenden Mieten.

    Vorteile:

    • Keine Mietzahlungen im Rentenalter(sofern man das Objekt abbezahlt hat).
    • Freiheiten bezüglich der Gestaltung und des Umbaus der Immobilie, Stichwort: Barrierefreiheit.
    • Sicherer Hafen im Alter: Man bleibt im vertrauten Umfeld wohnen.

    Nachteile:

    • Für den Unterhalt der Immobilie fallen Kosten an, z. B. für Reparaturen und Instandhaltung.
    • Das Haus kann zu groß werden, z. B. wenn eine oder mehrere Personen ausziehen.
    • Mangelnde Barrierefreiheit, wenn man ein Haus oder eine Wohnung schlecht anpassen kann.
    • Möglicher Sanierungsstau.
    • Man ist sein gesamtes Leben lang an einen Ort gebunden.

    Immobilie als Altersvorsorge vermieten: 3 Szenarien

    Ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung bietet als Vorsorge fürs Alter drei Optionen:

    1. Durchgängig vermieten
    2. Erst selbst nutzen, dann vermieten
    3. Erst vermieten, später selbst nutzen
    Immobilie durchgängig vermietenImmobilie erst bewohnen, dann vermietenImmobilie erst vermieten, dann bewohnen
    • Reines Renditeobjekt
    • Mieteinnahme als Aufbesserung der Rente
    • Das Modell eignet sich, wenn die Immobilie im Alter zu groß wird: Umzug aus Eigenheim in kleinere Mietwohnung
    • Immobilie erst vermieten und anschließend als Altersruhesitz selbst bewohnen

    Vorteile:

    • Miete ist eine Einnahmequelle
    • Miete kann zur Tilgung der Baufinanzierunggenutzt werden

    Vorteile:

    • Miete als Einnahmequelle neben der Rente
    • Mit den Mieteinnahmen kann man im Alter die eigene Miete zahlen

    Vorteile:

    • Miete als Einnahmequelle
    • Man kann die Miete zur Tilgung der Baufinanzierung nutzen
    • Im Alter wohnt man mietfrei

     

    Nachteile:

    • Mieteinnahmen müssen versteuert werden
    • Man muss eventuell selbst Miete zahlen
    • Man muss Instandhaltungsrücklagenbilden
    • Hoher organisatorischer Aufwand durch Vermietung

    Nachteile:

    • Im Alter muss man Mieteinnahmen versteuern
    • Man muss selbst Miete zahlen
    • Man muss Instandhaltungsrücklagen bilden
    • Vermietung kann mit Aufwand verbunden sein (den man im Alter eventuell nicht möchte)

     

    Nachteile:

    • Man muss die Mieteinnahmen versteuern
    • Man muss lange Zeit selbst Miete zahlen
    • Man muss Instandhaltungsrücklagen bilden
    • Die Vermietung kann mit organisatorischem Aufwand verbunden sein

    Wie viel Immobilie kann ich mir leisten

    Egal ob ein Immobilienkauf oder Bau: Beides erfordert häufig eine hohe Anfangsinvestition und/oder die Finanzierung durch Kredite. Sie müssen also vorab klären

    • Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können.
    • Wie lange Sollzinsbindungen bestehen und wie hoch der Zinssatz ist. Vergleichen Sie am besten aktuelle Baufinanzierungskonditionen.
    • Welche Kreditraten Sie bedienen können, ohne Ihren Lebensstandard einschränken zu müssen.
    • Wann die Immobilie abbezahlt sein soll.

    Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge

    Bei Immobilien handelt es sich um eine langfristige Anlage. Im Gegensatz zu Geldanlagen wie Aktien ist ein bewohnbares Objekt außerdem relativ illiquide, das man in der Regel nicht schnell verkaufen kann. Zwar sind Immobilien tendenziell wertstabil, unterliegen aber auch Marktrisiken: Örtliche Marktschwankungen und Änderungen bzgl. der Nachfrage beeinflussen unter Umständen die Rentabilität.

    Empfehlung: Kombinieren Sie idealerweise verschiedene Anlageformen, um Ihr Risiko zu streuen. Investiert man in eine einzige Geldanlage, bildet man ein sogenanntes „Klumpenrisiko“. Eine breit gestreute Kapitalanlage (und Altersvorsorge) ist also enorm wichtig. Denn was nützt ein abbezahltes Haus oder eine Eigentumswohnung, wenn die gesetzliche Rente gerade so zum Leben reicht.

    3-Schichten-Modell der Altersvorsorge

    Optimal ist bei der privaten Altersvorsorge eine Kombination aus drei verschiedenen Schichten, von denen jede bestimmte Bedarfe abdeckt. Dabei sollte die Höhe der Vorsorgebeiträge zu den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten passen

    1. Basisversorgung2. Geförderte Altersvorsorge3. Private Altersvorsorge
    • Gesetzliche Rentenversicherung
    • Berufsständische Versorgung
    • private Basisrenten (Rürup-Rente)
    • Betriebliche Altersvorsorge: z. B. Direktversicherung
    • Riester-Rente

     

    • Förderung nur für die Basisrente (für Selbstständige).
    • Beide Formen der Vorsorge sind steuerbegünstigt in der Ansparphase
    • Die Auszahlung wird besteuert
    • Weitere Fördermöglichkeiten
      • bAV: Zuschüsse z. B. durch den Arbeitgeber
      • Staatliche Zulagen z. B. beim „Riestern

     

    • Beide Formen der Vorsorge sind steuerbegünstigt in der Ansparphase
    • Die Auszahlung wird besteuert
    • Weitere Fördermöglichkeiten
      • bAV: Zuschüsse z. B. durch den Arbeitgeber
      • Staatliche Zulagen z. B. beim „Riestern

     

    • Das Geld ist festgelegt, kann nur als Rente ausgezahlt werden
    • bAV: Einmalleistung kann ausgezahlt werden
    • Riester-Rente: 30 % des Kapitals können ausgezahlt werden, ohne dass man die Förderung zurückzahlen muss.

     

    • Flexibel in der Kapitalentnahme bei z. B. Aktien
    • Bei einer Immobilie ist das Geld festgelegt, außer man beleiht sie oder verkauft

     

    Ziel: Existenzsicherung im AlterZiel: Verbesserung des Lebensstandards im AlterZiel: Absicherung individueller Wünsche und Bedürfnisse im Alter

    Gut zu wissen: Riester-Sparbeträge können Sie direkt für die Altersvorsorge einsetzen – oder aber indirekt als „Wohnriester“. Dann fließt das Geld in die Tilgung eines Kredits für Wohneigentum. So haben Sie die eigene Immobilie früher abbezahlt und folglich später mehr Geld zur Verfügung.


    ETFs

    Wie ETFs funktionieren

    ETFs (Exchange Traded Funds) sind eine sehr beliebte Geldanlage. Einfach, flexibel und mit vielen Vorteilen! Diese Indexfonds werden an der Börse gehandelt. Hierbei investieren Sie in komplette Märkte und nicht in einzelne Aktien. Das Risiko wird durch die vielen unterschiedlichen Wertpapiere geringer. Möchten Sie mehr dazu erfahren? Wir zeigen Ihnen, wie es geht.

    Mehr Infos zu ETFs


    Förderungen für Immobilien

    Wer nachhaltig neu baut, hat Anspruch auf Fördermittel. Das gilt auch für den Erstkauf eines klimafreundlichen Hauses oder einer Eigentumswohnung.

    Außerdem können Sie sich über Unterstützung vom Staat freuen

    Durch die mögliche Kombination von KfW-Krediten mit Ihrer Baufinanzierung können Sie Geld sparen. Gut zu wissen: KfW-Darlehen beantragen Sie nicht direkt über die KfW, sondern über Ihren Baufinanzierer.

    Wir haben Ihnen weitere Fördermöglichkeiten zusammengestellt.

    Gibt es steuerliche Erleichterungen für eine Immobilie als Altersvorsorge

    Immobilie in EigennutzungImmobilie als Kapitalanlage
    • Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen kann man bis zu 20 Prozent und maximal 1.200 Euro pro Jahr von der Steuer absetzen. Dabei darf man aber nur die reinen Arbeitskosten in der Steuererklärung angeben, nicht die Materialkosten.
    • Übernehmen Sie die Reparaturen selbst, können Sie die entstehenden Handwerkerkosten nicht steuerlich geltend machen.
    • Haushaltsnahe Dienstleistungen können teilweise steuerlich geltend gemacht werden (20 Prozent der Aufwendungen, maximal 4.000 Euro pro Jahr).
    • Wollen Sie ein Gebäude durch einzelne Sanierungsmaßnahmen energetisch optimieren, können Sie über drei Jahre verteilt 20 Prozent der dabei entstandenen Kosten von der Steuer absetzen (insgesamt max. 40.000 Euro pro Wohnobjekt). 
    • Darlehenszinsen kann man steuerlich als Werbungskosten absetzen.
    • Auch Kosten, die beim Bau oder dem Kaufder Immobilie entstehen, können Sie steuerlich geltend machen.
    • Nebenkosten wie Heizung, Hausmeister und Müllabfuhr sind steuerlich absetzbar.
    • Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen können Sie vollständig steuerlich geltend machen. Und größere Sanierungen über mehrere Jahre abschreiben.
    • Mieteinnahmen müssen Sie versteuern.

    Immobilie als Inflationsschutz

    Vor allem in Zeiten einer kaum vorhersehbaren Zinsentwicklung ist sogenanntes Betongold eine inflationssichere Anlage. Denn wenn die Lebenshaltungskosten steigen, erhöhen sich in der Regel auch die Mieteinnahmen sowie der Wert von Immobilien.

    Fazit: Immobilien als Wertanlage fürs Alter

    Immobilien gelten als eine solide Möglichkeit zur Altersvorsorge. Denn sie bieten im Laufe der Jahre das Potenzial für eine stabile Wertsteigerung, was Ihnen zusätzliches Vermögen im Alter bringen kann. Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Ruhestand, erzielen Sie damit unter Umständen eine erhebliche Rendite. Und sollten Sie die Immobilie mindestens für zehn Jahre gehalten haben, ist der Verkaufserlös sogar steuerfrei. Sie nutzen Ihr Wohnobjekt möglichst lange, verkaufen es und ziehen anschließend in eine Mietwohnung.

    Behalten Sie die Immobilie weiterhin, profitieren Sie entweder von den Mieteinnahmen oder genießen im Alter Mietfreiheit. Außerdem haben Sie so etwas zum Vererben.

    Wollen Sie eine Immobilie als Anlageform nutzen, brauchen Sie eine langfristig angelegte, sorgfältige Planung. Und außerdem ein gutes Verständnis für die damit verbundenen Risiken und Verpflichtungen.

    Empfehlung: Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie von einem Sachverständigen beraten. Sollten Sie beim Bau einen Architekten beauftragen, besprechen Sie mit ihm detailliert alle Ihre persönlichen Bedürfnisse und Anforderungen an das Gebäude. Und für die Abstimmung bzgl. steuerlicher Aspekte setzen Sie sich am besten mit Ihrem Steuerberater zusammen.

    Gut zu wissen: Wir unterstützen Sie bei der Finanzierung gerne mit einem Ratenkredit für kleinere Maßnahmen oder mit einer Baufinanzierung. Und bei allen Ihren Fragen zur Finanzierung stehen Ihnen unsere Experten gerne beratend zur Seite.


    energieeffizientes Wohnen

    Finanzierung für energieeffizientes Wohnen

    Mit attraktivem Sonderzins in eine nachhaltigere Zukunft

    • Zinsvorteile für energetische Maßnahmen
    • KfW-Förderkredite flexibel kombinierbar
    • Über 400 Partner­angebote im Vergleich

    Mehr Infos


    Das könnte Sie auch interessieren

    Erbschaftssteuer

    Erbschaftssteuer: Wie hoch sie ausfällt

    Alles, was Sie über Steuerklassen und Freibeträge wissen müssen Egal ob Bargeld, ein Aktienpaket oder eine Immobilie: Wer in Deutschland ein Erbe antritt, muss dafür in der Regel Steuern zahlen. Wir zeigen Ihnen, welche Faktoren Einfluss auf die Höhe der Erbschaftssteuer haben. Wie viel Sie dann in Ihrem individuellen Fall tatsächlich zahlen müssen, können Sie anhand der Tabellen in diesem Ratgeber-Artikel berechnen.

    Bauzinsenentwicklung 2024: Die Bauzinsen-Prognose unseres Experten

    Mit welcher Entwicklung der Bauzinsen wird 2024 gerechnet? Alexander Naumann, Bereichsleiter des 1822direkt Immobiliencenters, im Interview über die wahrscheinliche Bauzinsenentwicklung. Ist die Nachfrage nach Baufinanzierungen durch den jüngsten Zinsrutsch gestiegen? Wie werden sich die Immobilienpreise und Mieten 2024 entwickeln?

    Heitzungsgesetz - 1822direkt

    Heizungsgesetz 2024: Das sollten Eigentümer wissen

    Um die Klimaziele zu erreichen, spielt die Energiewende im Wärmesektor eine bedeutende Rolle. Dazu gehört auch klimafreundlicheres Heizen. Der Bundestag hat daher am 08. September 2023 ein neues Heizungsgesetz – offiziell Gebäudeenergiegesetz (GEG) – verabschiedet. Ab dem 01. Januar 2024 treten dadurch neue gesetzliche Vorschriften für Heizungen in Deutschland in Kraft. Erfahren Sie im Folgenden, worauf Eigentümer und Mieter achten müssen und welche Heizungen Sie ab 2024 nutzen dürfen.